Thảo luận về giá bán chung cư vinhomes Tân Cảng Sài Gòn

THẢO LUẬN VỀ GIÁ VINHOMES TÂN CẢNG CÙNG VỚI CƠN SỐT

BẤT ĐỘNG SẢN SÀI GÒN

Một cơn sóng đang tràn vào bất động sản Sài Gòn trong thời gian gần đây làm mọi người trong lĩnh vực này đứng ngồi không yên . Các chủ đầu tư thì e dè vì Vincom - Vinhomes Tân Cảng là đơn vị mạnh vì gạo, bạo vì tiền .Các đơn vị môi giới một mặt thì sướng vì có sản phẩm tốt , một mặt lại lo mất quân , mất tướng .Còn Vinhomes Tân Cảng thì cứ úp úp mở mở , nao nức và khó chịu .

Vincom Central Park :
-Vị trí tốt , đắc địa , có một công viên mênh mang dọc theo sông .
-Tài chính mạnh nhưng để đảm bảo tiến độ xây dựng như thông báo e là khó .
- Dự án bị nén lại ở khối chung cư dày đặc là do ảnh hưởng của hàng lang an toàn sông .
- Người Sài Gòn hình như không thích con số 21 .
- Mô hình Times City , Royal City chỉ áp dụng phù hợp ở Sài Gòn với giá bán 20 -30 trđ . Vì trên mức giá này là chỉ có đối tượng thu nhập cao , với sở thích nhà đẹp nhưng phải thoáng và có style .
1.Tóm tắt dự án qua thông tin lượm lặt :
-Tổng diện tích đất : 439.107 m2 .
-Đất trường học , y tế : 31.303 m2 .
-Đất giao thông ; 105.992 m2 .
-Công viên tập trung : 43.238 m2 .
-Cây xanh hàng lang bảo vệ bờ sông : 97.290 m2 .
-Đất hạ tầng kỹ thuật : 4.229 m2 .
-Đất biệt thự ,chung cư và văn phòng : 157.603 m2 , chiếm 35,8% .Hệ số sử dụng đất của khối này là 8,51 lần . Tổng diện tích sàn xây dựng là 1.341.201 m2 , trong đó chung cư, văn phòng , office tel là 1.296.302 m2 .
-Tổng diện tích đất khu biệt thự là 42.002 m2 , gồm 119 căn , trung bình 353 m2/căn , 01 căn lớn nhất gần 1.000 m2 .
-Diện tích hầm là 450.000 m2 , trong đó dành 45.000 m2 để phục vụ dân ở và văn phòng .
-Mật độ xây dựng chung < 25% .
-Hệ số sử dụng đất toàn khu 3,66 .
2.Chi phí mua đất là 7.400 tỷ đồng và cộng thêm các chi phí khác phỏng đoán tổng chi phí về đất khoảng 8.400 tỷ đồng .
3.Bác sĩ chỉ chẩn đoán từ xa và mang tính phỏng đoán nên tính toán ngắn ngọn vài dòng theo truyền thống :
-Chi phí (đất + hạ tầng ) phân bổ trên đất thương mại = Giá trị đất mua / Tổng diện tích (đất ở + VP + OT + biệt thự ) = 53,3 trđ .
-Giá đất thường được phân bổ hết vào phần diện tích sàn xây dựng : 6,3 trđ/m2 .
-Giá xây dựng ước tính khoảng 10 trđ/m2 .
-Chi phí cơ sở hạ tầng 10% ( tính luôn các hạ tầng bến du thuyền , trường học , bệnh viện … )
-Chi phí tài chính : 10% .
-Chi phí tư vấn , thiết kế , quản lý … : 7% .
-Dự phòng phí : 5% .
-Do đó giá thành sàn xây dựng căn hộ ước tính : 6.3 x1.1 + 10 x 1.32 = 20.13 trđ .
-Hệ số thương phẩm là 80% , hệ số lọt lòng 10% . Do vậy giá thành thương phẩm là 28.7 trđ .
-Thường chủ đầu tư lợi nhuận 15% - 20% trên giá bán và 3% chi phí Mar + bán hàng .Tuy nhiên do dự án này có khối thương mại tương đối lớn , do vậy phần căn hộ có thể bị đẩy giá thêm 10% .Do vậy giá bán dự kiến là : 39,8 trđ – 42.8 trđ .
-Giá bán đất biệt thự mang tính PR ước tính 180 - 200 trđ/m2 .
( Mọi thông tin trên mang tính tham khảo và độ tin cậy tùy theo mỗi người )
Nguồn : Bs.Tran Khanh Quang
So sánh giá dự án Vinhomes Tân Cảng với một số dự án của Vin Tại Hà Nội.

Times City - giá 27-30 triệu - Thời điểm mở bán 2010 -- giá hiện tại 31 - 35 triệu/m2

Royal City - giá 36-38 triệu - Thời điểm mở bán 2010 - giá hiện tại 40 -45 triệu/m2

Vinhomes Nguyễn Chí Thanh giá 65-70 triệu - Thời điểm mở bán 11/ 2014
Giá bán Vinhomes Vincom Center ( khách hàng bán lại, giá có thể thỏa thuận thêm) - tháng 11/2014
1)Căn hộ 84m2, 02 phòng ngủ, 1wc, 1pk, bếp, đầy đủ nội thất. View nhìn ra phố bà triệu. giá 76.63 triệu/m2.
3) Căn hộ 132m2, 2 phòng ngủ, 2wc, 1pk, bếp, đầy đủ nội thất. Tầng trung, bc đông nam, giá 76.63 triệu/m2.
4) Căn hộ 161 m2, 3 phòng ngủ, 2 wc, 1pk, bếp, đầy đủ nội thất. Tầng cao, bc đông nam, nhìn vườn hoa thái phiên, giá 76.63 triệu/m2.
5) Căn hộ 161 m2, 3 phòng ngủ, 2 wc, 1pk, bếp, đầy đủ nội thất. Tầng đẹp, bc đông bắc, nhìn ra hồ gươm, giá 78.75 triệu/m2.
6) Căn hộ 218 m2, 03 phòng ngủ, đầy đủ tiện nghi hiện đại. Tầng 23, giá 80.88 triệu/m2 (có thương lượng).
7) Căn hộ 91 m2, 01 phòng ngủ, 1 wc, 1pk, bếp, đầy đủ nội thất. View nhìn ra phố bà triệu Giá 78.75 triệu/m2.

Bảng giá tham khảo căn hộ Royal city mở bán 11/2014

STT	Mã SP	Căn	Diện tích sổ đỏ	Giá tim tường	Tổng tiền VND (Chưa VAT-KPBT)	Tổng gồm VAT và KPBT	Diện tích thông thủy	Đơn giá thông thủy
TÒA R2
1	R20303	03	107.1	39,060,005	4,183,326,536	4,676,282,003	95.7	43,712,921
2	R20404	04	107.2	39,060,005	4,187,232,536	4,680,648,279	95.7	43,753,736
3	R20504	04	107.2	39,585,005	4,243,512,536	4,743,681,879	95.7	44,341,824
4	R212B04	04	107.2	39,585,005	4,243,512,536	4,743,681,879	96.6	43,928,701
5	R22004	04	107.1	39,060,005	4,183,326,536	4,676,282,003	96.6	43,305,658
6	R22304	04	107.1	40,110,005	4,295,781,536	4,802,231,603	96.6	44,469,788
7	R22504	04	107.1	40,110,005	4,295,781,536	4,802,231,603	96.6	44,469,788
8	R20706	06	107.2	39,585,005	4,243,512,536	4,743,681,879	97.6	43,478,612
9	R22906	06	107.2	40,530,005	4,344,816,536	4,857,142,359	97.7	44,470,998
10	R23406B	06B	177.2	42,735,005	7,572,642,886	8,466,396,945	162.8	46,515,005
11	R22010	10	109.5	40,110,005	4,392,045,548	4,909,844,636	99.4	44,185,569
12	R22110	10	109.4	41,160,005	4,502,904,547	5,034,015,160	99.4	45,300,851
13	R23210	10	109.6	41,160,005	4,511,136,548	5,043,218,112	99.4	45,383,667
14	R22712B	12B	102.9	40,530,005	4,170,537,515	4,662,312,955	94.0	44,367,420
15	R23012B	12B	103.1	40,530,005	4,178,643,516	4,671,374,788	93.9	44,500,996
16	R23312B	12B	103	40,110,005	4,131,330,515	4,618,392,671	94.0	43,950,325
17	R23412B	12B	103.1	39,585,005	4,081,214,016	4,562,253,748	94.0	43,417,170
18	R23418	18	122.9	39,585,005	4,864,997,115	5,438,418,871	114.4	42,526,199
19	R23320	20	122.9	40,110,005	4,929,519,615	5,510,684,071	114.4	43,090,206
20	R23420	20	122.9	39,585,005	4,864,997,115	5,438,418,871	114.4	42,526,199
21

Bảng giá tham khảo căn hộ Times City - mở bán tháng 11 / 2014

Bảng giá căn hộ T9 Times City tầng 11
Số căn	1	2	3+21	4+22	5+7+17+19	6+8+18+20
Hướng	Tây Nam	Tây Bắc	Nam	Bắc	Nam	Bắc
Diện tích tim tường	109,20	103.1	52.5	52.5	82.1	82.1
Đơn giá tim tường	35,618,750	34,763,750	32,589,000	31,707,750	33,444,250	32,712,750
Diện tích thông thủy	101,00	95.3	46.6	46.6	74.9	74.9
Đơn giá thông thủy	38,510,569	37,609,052	36,715,075	35,722,251	36,659,185	35,857,367
Tổng giá trị chưa VAT	4,085,745,300	3,749,025,300	1,785,892,500	1,738,524,375	2,876,537,700	2,801,231,475
Tổng giá có VAT và KPBT	4,562,104,354	4,185,756,116	1,993,502,301	1,940,450,001	3,211,248,924	3,126,905,952

Thông tin thêm về dự án Vinhomes Tân Cảng - Vinhomes Central Park
Vinhomes Central Park là dự án lớn đầu tiên của Vingroup tại Thành phố Hồ Chí Minh, lấy cảm hứng từ khu Central Park New York nổi tiếng thế giới.
Vinhomes Central Park toạ lạc ở vị trí vô cùng đắc địa ngay trung tâm thành phố Hồ Chí Minh, nằm trong khuôn viên khu Tân Cảng, mặt tiền trải dài hơn 1 km bên bờ sông Sài Gòn và là một trong những trạm dừng của hệ thống tàu điện ngầm Bến Thành – Suối Tiên
Thuận lợi giao thông bằng cả đường bộ, đường sắt, đường thủy, từ Vinhomes Central Park, bạn dễ dàng kết nối đến mọi khu vực quan trọng trong thành phố.
+ Mặt tiền trải dài hơn 1km bên bờ sông Sài Gòn
+ 2 phút đến tuyến Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên
+ 3 phút đến khu đô thị mới Thủ Thiêm
+ 4 phút đến trung tâm Quận 1 - TP. Hồ Chí Minh
Thừa hưởng trọn vẹn mọi giá trị đỉnh cao của thương hiệu Vinhomes, Vinhomes Central Park hội tụ những tiện ích vượt trội, môi trường sống trong lành, dịch vụ gia đình tiêu chuẩn 5 sao và một cộng đồng nhân văn, thịnh vượng.

Tổng diện tích : 43,91 ha

Mật độ xây dựng toàn khu: Khoảng 16%

Diện tích cây xanh: 13,8 ha

Dự kiến hoàn thành (tổng thể): 2017

Cấu trúc:

+ Khu căn hộ hiện đại & cao cấp: Bao gồm căn hộ và officetel (từ 1 – 4 phòng ngủ)/ căn hộ thông tầng duplex/penthouse

+ Hơn 70 biệt thự (3,65 ha)

+ Trung tâm thương mại Vincom Center (59.000m2)